卖方违约，买方起诉赔偿房屋差价损失获支持

案情简介

原告王某（买方）与被告周某（卖方）经中介居间，签订房屋买卖合同，房屋价款385万元。合同签订后，原告依约交付定金。后被告未依约定日期办理清贷及后续手续，原告起诉，要求被告双倍返还定金30万元并赔偿房屋差价损失110万元及中介费损失40100元。

和平区人民法院审理查明，涉案房屋在被告与原告签订买卖合同前即已被法院查封，被告隐瞒了上述重要事实，导致其不能履行将涉案房屋出售给原告的主要义务，构成根本违约，应返还被告定金。对于同地段房屋差价损失，属于合同履行后可以获得的利益，亦属于因被告违约给原告造成的损失，原告提交了涉案房屋在淘宝网司法拍卖450.8万元的证据，该证据证实涉案房屋存在涨幅差价65.8万元的事实，应作为差价损失赔偿原告。被告因违约给原告造成的实际损失为69.81万元,即40100元的中介费损失及65.8万元的房屋差价损失。因原告主张被告双倍返还定金，原告主张的损失应从损失总额中减除15万元，所以被告应再赔偿原告损失54.81万元。

法院判决

一、本判决生效之日起十五日内，被告双倍返还原告定金计30万元；

二、本判决生效之日起十五日内，被告赔偿原告损失54.81万元；

三、原告王某的其他诉讼请求均予以驳回。

律师解读

对于差价损失的确定，笔者认为，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益或实际损失，实际金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合进行判定。对于房屋价格涨跌差价的确定，能协商确定的，首选协商的方式处理；协商不成的处理原则为：1.原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌差价；2.无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌差价。认定涨跌差价的时间点应以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、双方是否及时采取措施防止损失扩大、涉诉房屋的具体涨跌情况等合理确定。

本案中，涉案房屋经法院查封后，被告仍出售，显系恶意违约行为，三方合同中的房屋价格与淘宝网拍卖成交的价格差价明显，足以证明原告的差价损失，故法院支持了被告要求赔偿房屋差价的诉请。

法律依据

《中华人民共和国合同法》

第八条第一款 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

第四十四条第一款 依法成立的合同，自成立时生效。

第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第二十八条 买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。