中介公司不能以签约告知书免除资质审核义务

为了限制某些地区的炒房和投机性购房，政府出台了住房限购令。如果购房人欲购买限购住房，则需要满足限购住房所在地的相关要求，其中之一是具有该地户籍或缴纳一定期限的社保、个人所得税。那么，在中介公司牵线搭桥购买房屋的情况下，当购房人由于本身不具有购房资格而导致房屋交易合同无法履行时，中介公司能否以已提供签约告知书免责呢？如果中介公司不能免责，那么它应该怎样承担责任呢？

【基本案情】

2013年5月28日，原告董某和被告孙某经被告某公司介绍签订《房产交易合同》，合同约定被告孙某将自己名下坐落于天津市河东区某房屋出售给原告，诉争房屋面积100.22平方米，成交价格为110万元，约定原告给付被告孙某定金20000元，房款以银行贷款的方式支付。并于2013年6月17日前办理贷款申请手续将除定金外其他首付款存入资金监管中心。当日原告签署声明、佣金确认书、签约告知书及天津市房地产经纪服务合同，并向被告某公司交付中介费13200元及评估费4500元。其中签约告知书中注明原告应提供的资料。评估报告于2013年7月3日做出。由于原告逾期未能办理贷款手续，原告和被告孙某在被告某公司处协商签订补充合同，约定原告向被告孙某再支付定金30000元，原合同继续履行。2013年7月18日原告与被告孙某签订天津市房产买卖协议，在该协议中双方又约定30日内到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，但直到2013年9月7日被告孙某向原告董某发出律师函要求解除合同时，原告董某仍然未取得天津市集体户口，不具备办理房屋所有权转移登记手续的资格。由此，原告董某向法院起诉，请求判令被告某公司返还中介费13200元并赔偿损失4500元。

【法院观点】

一审法院认为，原告是具有完全民事行为能力的人，在被告某公司以签约告知书的形式告知原告其应提供的资料及注意事项后，原告应当知道自己是否具有在天津市购买房屋的资格，原告在此情况下仍与二被告签约，随后产生合同无法履行的后果，其原因在于原告，被告某公司并无过错，故原告主张不予支持。

二审法院认为，虽然被上诉人某公司（一审被告）向上诉人董某（一审原告）了《签约告知书》，并在《签约告知书》中载明了“连续缴纳1年以上的个人所得税证明或者社会保险缴纳证明（外地人贷款购房提供）”，同时要求上诉人董某在告知书上签字，但被上诉人董某当场提供的是外地身份证，根据上诉人董某与被上诉人某公司签订的《天津市房地产经纪服务合同》（房产承购）第四、4条“指导甲方（即上诉人董某）签订房产交易合同”的约定，被上诉人某公司在了解董某的身份证为外地身份证时，应指导董某提供连续缴纳1年以上的个人所得税证明或者社会保险缴纳证明，或办理天津市户籍后再行签订房屋买卖合同，被上诉人某公司未能完全履行上述指导义务，导致涉案房屋买卖合同不能继续履行，被上诉人应当承担瑕疵履行合同的责任，应返还中介费及上诉人董某未购买诉争房屋进行评估的费用4500元。在整个房屋买卖的过程中，上诉人董某自身也存在一定过错，某公司承担50%的责任为宜。

【律师总结】

签约告知书有何作用？

在本案中，签约告知书是中介公司告知购房人买房需要提供的资料和注意的事项的书面形式。签约告知书本身具有两重作用：

其一，作为一个具有完全民事行为能力的购房人，这份告知书提醒购房人注意自己是否可以提供这些资料，是否满足这些条件，并且使购房人负有积极主动的提供这些资料的义务。

其二，签约告知书只是简单的告知购房人需要提供的资料，作为专业性的中介公司，它应该根据购房人的具体情况向购房人解释其应该提供哪些资料、如何取得某些资料，以及产生的相应法律后果，促使达成房屋交易。

在本案中，董某作为购房人，本身没有天津户口，当时提供的也是外地户口，那么根据签约告知书，他应该提交连续缴纳1年以上的个人所得税证明或社会保险缴纳证明或者办理天津市户口，才能够完成房屋交易合同。此时，中介公司则应该主动告知董某在没有天津市集体户口的情况下，应该如何做。简单的书面通知并没有使中介公司完全履行自己的义务，也不能成为其免责的理由。

一审法院中，过于强调购房人的义务而忽视了中介公司的义务，有失偏颇。在二审中，法院既考虑到购房人的义务，又兼顾中介公司的义务，对双方的责任进行了分配，体现了公平公正的原则。

这种情况下，如何分配购房人和中介公司的责任呢？

法律责任如何分配关键看当事人是否有义务及义务的分配比例。在本案中，一方面购房人没有提供其他的替代资料，另一方面中介公司没有证据证明自己指导购房人提供其他的替代资料。故无论是购房人还是中介公司都有过错，皆应该承担一定的法律责任。另外，购房人主动提交资料和中介公司要求提交资料应该具有对等性，故二审法院以50%划分他们的责任。

中介公司如何避免此种法律风险？

中介公司为了防止由于未尽到充分的告知义务而导致房屋交易合同解除而承担法律责任，其首先应当以书面形式提醒购房人购房应当具有的条件、提供的资料，并在告知书上签字。另外，中介公司要指导购房人提供这些资料，跟踪交易合同的履约情况。如由于购房人未能提供相应资料而导致合同的履行出现延期等不良情况的，中介公司应当及时与购房人联系并保留证据材料，尽到自己的协助义务。

特别声明：本文仅以现行有效的相关法律、法规及政策为依据，如相关依据有所调整，以调整后的为准。