银行拒贷卖方可以解除房产买卖合同

前言：

2017年天津房产新政实施以后，银行放款延迟和首付比例提高成为普遍现象。急于取得卖房款的卖方是否可以无限期等待银行放款？买方如果被拒贷是否可以随意更换贷款银行？一次性付款是否有时效性？

下面笔者办理的二手房纠纷案例可以说明以上问题。

基本事实：

2016年5月11日，原告、被告及第三人签订《房地产经纪合同》，原告将其名下的位于天津市某区某里房屋以200万元价格出售给被告，合同签订时，原告曾向被告及第三人表示急于用钱，要求尽快办理买卖手续。

2016年6月21日，原、被告到某区不动产登记分局签订了《天津市房产买卖协议》，办理了网签备案，合同中被告指定贷款银行为邮政储蓄银行某支行。当日，被告向邮政储蓄银行某支行申请贷款，后中国邮政储蓄银行某支行未受理其贷款申请。第三人通知原告、被告变更贷款银行，原、被告于2016年7月11日到某区不动产登记分局撤销了6月21日签订的《天津市房产买卖协议》，重新签《天津市房产买卖协议》，并重新办理了网签备案，当日，原告、被告及第三人到光大银行某支行申请贷款，被告存入光大银行北辰支行首付款若干元。后因银行政策调整，光大银行某支行不再受理跨区域贷款，被告的贷款申请被退回。

2016年7月26日，第三人建议被告变更贷款银行为农业银行，并通知原、被告于7月27日到某区不动产登记分局变更贷款银行，但原、被告未同意再次变更贷款银行。7月27日上午，被告与第三人到光大银行某支行咨询贷款事宜，银行工作人员称需将首付比例提高至4.5成，方可办理受理贷款申请，但被告考虑贷款首付比例较高，未能于当日提交贷款申请。当日，原告口头向被告主张一次性付款，但被告未答复，原告遂表示要求解除合同，后本案成诉。＃二手房买卖纠纷＃

律师代理意见：

原、被告及第三人签订的《房地产经纪合同》及《天津市房产买卖协议》同样具有法律效力。＃银行拒贷＃

贷款银行的选定属于合同履行过程中的重要事项，且对合同的期限长短有着直接影响，而时间因素系合同目的能否实现的关键因素。

具体到本案中，原、被告与第三人签订的《房地产经纪合同》虽约定“过户时间由房管局决定，贷款时间由贷款银行决定”，但此约定不等同于被告有权任意选择并变更贷款银行，被告与原告办理了网签备案后，向邮政储蓄银行某支行申请贷款，但银行未受理被告的贷款申请，被告及第三人未及时将该情况告知原告，后第三人通知原、被告变更贷款银行，原、被告于2016年7月11日撤销了2016年6月21日办理的网签备案，重新办理了网签备案，被告并向光大银行某支行申请贷款，但因政策调整，银行不再受理跨区域贷款，被告的贷款申请被退回，政策调整原因导致申请贷款未果虽不能归责于被告，但该银行系被告授权第三人选定，被告主观上对选定光大银行是认可的，贷款未获批准客观上造成了原告不能通过贷款获取售房对价。而在被告第二次申请银行贷款未果后，原告于2016年7月27日向被告主张一次性付款，被告亦未予答复。原告多次表示尽快出售涉案房屋，获取售房款用于购买新房，但被告仍坚持贷款支付购房款。至此，被告迟延履行合同的行为已致使原告不能依照合同取得售房价款，导致原告出售房屋取得售房款的合同目的不能实现，故原告请求解除原、被告及第三人的《房地产经纪合同》及《天津市房产买卖协议》的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。＃解除房产买卖合同＃

法院判决：

法院采纳了代理人的意见，判决：

一、解除原告与被告、第三人于2016年5月11日签订的《房地产经纪合同》及原告与被告于2016年7月11日签订的《天津市房产买卖协议》。

二、原告退还被告购房定金20000元，此款于本判决生效后三日内付清。案件受理费40元，由被告担负。