注意！房贷新政不构成“连环单”违约的免责事由

李先生先与白女士签约，全款购买其名下房产，后与赵女士签约出售自己名下房产。因房产新政，首付比例提高，赵女士无力再购买李先生房子，故与李先生商量解除了合同，导致李先生无力旅行与白女士的合同，故诉至法院要求解约。近日，该案宣判。

今年3月，李先生与赵女士签订二手房买卖合同，以800万元的价格购买赵女士名下一套住宅商品房。签约不久，李先生支付定金60万元。为购新房，李先生早在今年2月就与白女士签约出售己方房屋，白女士就部分房款拟办理银行贷款。

今年2017年3月31日天津市政府发布《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，根据该实施意见，白女士就其与李先生的房屋交易须提高首付款比例至60%，即白女士需再交纳近200万元的首付款。白女士因筹款未果向李先生提出解约，双方就此签订解约协议且李先生退还全部已收房款。此时，距李先生向赵女士履行付款义务仍有2个半月。

但李先生认为，系上述新政策导致其与白女士的房屋交易无法继续、不得不解约，进而导致其因无付款能力而无法继续进行与赵女士之间的房屋交易，故上述新政策构成其不能向赵女士继续履行合同的不可抗力，遂李先生当即要求与赵女士解约并要求退还全部定金。而赵女士此次卖房也是为了购买新房，其在与李先生签订售房合同后不久即与他人签订买房合同，若与李先生解约将导致自己无资金支付购房款并构成违约。

为此，赵女士与中介一同与方先生协商，甚至表示愿意让价，希望双方能继续房屋交易。但方先生坚持上述意见并以上述事实理由诉至法院，要求解约和退款。赵女士应诉后提出反诉，以李先生构成根本违约为由，要求解除双方的房屋买卖合同并要求李先生按照双方合同约定支付总房款20%的违约金，并提出其已收取的定金根据双方合同约定应抵扣违约金、不予退还。

法院经审理后认为：

第一，李先生是全款购房，新政的实施并不影响其与赵女士之间的房屋交易：

第二，“连环单”虽在房屋交易中客观存在，但基于合同的相对性，每一单房屋买卖所涉及的房屋买卖合同法律关系是彼此独立

的，在无特别约定的情况下，李先生与白女士的房屋交易能否履行及是否履行，并不影响李先生就其与赵女士之间的房屋买卖合同关系对赵女士应负的合同义务和法律责任：

第三，李先生与白女士解约后，距其向赵女士付款尚距时日，其仍可再次售房以筹得钱款继续履约，但其却提出解约且提起本案诉讼，明确表达了其不再继续履行合同的意思，构成根本违约。

最后，法院对李先生以不可抗力为由提出的解约要求未予支持，对赵女士的解约要求予以支持并判令李先生根据合同约定支付违约金1 60万元，李先生已付的60万元定金依照双方合同约定被用于抵扣相应的违约金。